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案涉租赁合同目的不能实现,法院依法支持原告要求解除合同
来源: | 作者:农权法编 | 发布时间: 2021-08-30 | 732 次浏览 | 分享到:
原告在2017年1月1日委托第三人与被告签订《租赁合同》,约定将自己依法所有的厂房面积2022.5平方米及土地面积1616.4平方米出租给被告,合同期限自2017年1月1月至2029年6月30日,租期为12年半。根据《租赁合同》第2条第3款的规定,被告应在2018年12月31日前在厂房内动工建设面积不少于5000平方米的建筑物。同时,原告于2020年4月21向被告邮寄《通知函》,要求被告在规定的期限内完成合同约定条件。被告于2020年4月23日签收后未在规定的期限内进行答复,其行为给原告造成了严重的经济损失。现原告为了维护自己的合法权益,请求依法判令解除原告与被告签订的《租赁合同》,并判令将建设保证金60万元归原告所有。

广东中山案胜诉:案涉租赁合同目的不能实现,法院依法支持原告要求解除合同的诉求

【原告】中山市坦洲镇同胜社区冲头居民小组

【代理律师】北京市农权律师事务所 闫国华律师、姚伟律师

【被告】中山市骏佳房地产开发有限公司

【第三人】中山市坦洲镇同胜社区居民委员会

一、案情简介

原告在2017年1月1日委托第三人与被告签订《租赁合同》,约定将自己依法所有的厂房面积2022.5平方米及土地面积1616.4平方米出租给被告,合同期限自2017年1月1月至2029年6月30日,租期为12年半。根据《租赁合同》第2条第3款的规定,被告应在2018年12月31日前在厂房内动工建设面积不少于5000平方米的建筑物。同时,原告于2020年4月21向被告邮寄《通知函》,要求被告在规定的期限内完成合同约定条件。被告于2020年4月23日签收后未在规定的期限内进行答复,其行为给原告造成了严重的经济损失。现原告为了维护自己的合法权益,请求依法判令解除原告与被告签订的《租赁合同》,并判令将建设保证金60万元归原告所有。

二、案例评析

本案属于租赁合同纠纷,主要涉及原告的诉讼主体是否适格、案涉租赁合同的效力、案涉租赁合同是否符合解除条件以及案涉建设保证金60万元是否应当判令归原告所有三个问题:

(一)原告主体是否适格

案涉租赁合同签订的主体是被告和第三人。看似合同的主体与原告没有任何关系,其实不然。被告之所以不直接与原告签订合同主要是受原告所在小组没有公章、直接与第三人签订更容易操作等因素的影响。尽管案涉合同的签订主体名义上是被告和第三人,但实际上真正享受权利和义务的主体是原告和被告,第三人并非真正的合同主体。主要理由如下:1、在案涉租赁合同中第1条第1款中明确写明第三人受原告的委托,将坐落于本社区原告所在小组内(即同明街38号)厂房面积(即占地面积)为2022.5平方米的厂房及面积为1616.4平方米的空地租赁给被告使用,说明案涉租赁的土地和房屋的所有权归原告。2、第三人在庭审中也确认原告为租赁合同的相对方,依法享有合同的权利和义务。综上,原告是真正意义上的合同一方,诉讼主体适格。

(二)案涉租赁合同的效力

在本案庭审过程中,被告主张案涉租赁合同中关于建造建筑物条款违反了法律的强制性规定,应认定无效。原告认为其提供案涉土地的证载用途为工业用地,被告对合同缔结尽到了合理注意义务,在合同缔结时并不存在合同法第五十二条规定合同无效的情形,因此案涉租赁合同合法有效。

(三)案涉租赁合同能否解除及建设保证金60万元是否应当判令归原告所有

本案中,案涉租赁合同中关于建造建筑物的条款属于法律上或者事实上不能履行的条款,符合法定解除条件,而该条款又是案涉租赁合同构成的主要条款,原告委托第三人缔结合同目的之一在于被告能够为其建造不少于5000平方米的建筑物,并在合同期满或被解除、被终止时全部无偿归原告所有。现原告无法实现合同目的关于5000平方米建筑物的可期待利益,再继续履行案涉合同没有意义,案涉合同应依法解除。同时,因不能归结于双方过错致使合同目的不能实现,原告不能要求将案涉建设保证金60万元判令归其所有。

三、胜诉判决

由于案涉土地位置好,合同解除后,原告可以重新出租案涉土地及房屋,可以提高租金,以实现利益最大化。中山市第一人民法院支持了农权律师的观点,依法判决解除案涉租赁合同。