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因不可抗力致企业腾退,怎样多争取安置补偿?这9类补偿必须给!
来源: | 作者:农权法编 | 发布时间: 2020-11-11 | 955 次浏览 | 分享到:
文章导读:李某的制药企业位于A化工园区内,A园区的一家硝酸工厂发生火灾,导致园区关闭。该园区的所有企业面临政策性腾退。对于李某的企业来说,这场突如其来的大火相当于一个不可抗力事件,李某必须面对的一个现实问题是,怎样多争取安置补偿?

文章导读:李某的制药企业位于A化工园区内,A园区的一家硝酸工厂发生火灾,导致园区关闭。该园区的所有企业面临政策性腾退。对于李某的企业来说,这场突如其来的大火相当于一个不可抗力事件,李某必须面对的一个现实问题是,怎样多争取安置补偿? 哪些补偿必须争取?今天农权和您聊聊,企业遇到政策性腾退时,除了要基本的征拆补偿,还有哪些补偿也要争取?                      

第一类、土地房屋等固定资产的补偿

在企业遇到腾退时,第一项重要补偿就是固定资产补偿。其中包含土地使用权剩余年限补偿、

工厂房屋的重置费用、以及其他土地上的建筑物和地上附着物补偿。

1生产经营性质的房屋,经过规划部门审批通过的,依照批准规划部门确定的性质和功能,比照重置成新评估的价格给予补偿。

2在没有规划单位的审批通过,私自改变使用功能,曾经用于生产经营的房子,综合集体土地住宅房屋重置价与房屋重置成新价来安置补偿。

3对于批准使用期限没有超期的,临时建成的生产经营性房屋,依照剩余使用时间和重置成新价来评估。

第二类、因停工停产造成的企业损失补偿。

农权律师团队认为,因停工停产造成的企业损失补偿包含必然支出”和“应当获益”。也就是实际经济损失与预期经济损失两部分

1、农权了解到对于企业符合重新建设条件的,依据评估单位出具的评估结果,确定重建期,以及停工停产损失补偿的时间。对于企业不符合重新建设条件的,停工停产损失补偿的时间,依据法定清算需要的时间确定。

2、如果企业符合重新建设的条件,可以参考企业上年度月平均生产经营成本,和固定资产的重置、技术的更新改造以及安置企业职工等费用,确定停工停产损失补偿。对于那些不符合重新建设条件的企业,依照企业的实际损失进行补偿。

3、停工停产损失主要包括:因停产停业导致的工资薪酬、合同违约金、不能偿还贷款等损失。

第三类、与腾退搬迁有关的附属费用

与腾退搬迁有关的附属费用,属于因拆除设备和腾退房屋“直接产生的费用”。其中包括调试机器设备费用、机器设备的修复费用、物品的包装和拆卸费用、交通运输费、人工劳务费用、机器设备的拆卸和安装等费用。

1依照评估数额,给予企业搬运机器设备、安装和调试设备的费用补偿。

2对于不能继续使用的设备,可以按照重置价格结合成新程度给予补偿。

第四类、被腾退企业房屋的装饰装修补偿。

在法律实践中,征拆补偿评估时是不考虑装饰装修补偿的。企业想要获得装饰装修补偿,要在签订安置补偿协议时,与征拆方协商。这项补偿要经过专业评估机构的测量,从而得出评估价格。在评估装修补偿时,需要注意以下几点。

1、补偿价格的时点

因为装饰建筑材料的市场价格会有变化,所以要关注“装修时”与“拆除时”两个时点。当市场价下跌时,要参考“装修时的价格”减去“折旧价格”来计算补偿价格。当市场价上涨时,应该按照上涨之后的现时价值作为补偿依据。

2、补偿价格的构成

计算装饰装修补偿的价格,既要考虑工程的直接造价,也要将间接产生的费用计算进去。主要包括设计、管理、监理、审批、招标、消防安全审查、工程竣工验收、税费等费用。

3、成新率

以装饰装修的现状和使用期限等因素来确定成新率。通常以五到八年为使用期限。

4、装修质量对评估价格的考量

将装饰装修的质量,作为影响市场价值的一个因素。

第五类、对企业员工的安置

征收方不仅要对企业补偿,也要对企业员工进行补偿。如果因为征拆而裁员,还要依据《劳动合同法》或新《民法典》对员工合理补偿。

第六类、鼓励尽快搬迁的奖励

有些征拆方为了快速完成工作,会规定在一定时间之内搬迁,可以给企业一笔搬迁奖励。虽然奖励的名字未必相同,有的叫“速迁费”,有的叫“搬迁奖”,其奖励性质是一样的。

第七类、对违法强拆的国家赔偿

如果征拆方采取不合法的方式强拆,企业因此造成损失的,可以申请国家行政赔偿。国家赔偿由于具有惩罚性质,和征拆补偿的标准和数额是有所区别的。

类、机器损毁的补偿

在搬迁的过程中,由于采取非法强拆的方式,或者拆除的方式不合适,对企业的设备造成损毁的;以及对不可拆除、不可搬迁的设备造成损毁的,发生诸如此类的情况的,可以要求赔偿这部分损失。

类、对于承租人的补偿

如果企业主作为承租人对涉案房屋进行装修,并且实际经营的。在企业面临征拆腾退时,其中的装饰装修补偿、停工停产补偿、未到期租金补偿,理应属于企业主,而不是属于房屋出租人。

农权律师团提示您:

根据我国法律规定,在被征拆人收到征收补偿决定等具体行政行为60日内提起行政复议,6个月内提起行政诉讼。有强拆情形的,在知晓强拆之日起6个月内提起诉讼。有些人因为用相当长的时间找上级反映情况,或者采取走访、举报等方式讨说法。不仅没有解决问题,也因此错失诉讼时效,导致不能在法院获得胜诉。所以说,使用恰当的方式维护自身权益很重要!如果您正在面临企业腾退、征拆、养殖场禁养、环保关停等问题时,可以向我们提问。

本文作者:北京市农权律师事务所