文章导读：李某的制药企业位于A化工园区内，A园区的一家硝酸工厂发生火灾，导致园区关闭。该园区的所有企业面临政策性腾退。对于李某的企业来说，这场突如其来的大火相当于一个不可抗力事件，李某必须面对的一个现实问题是，怎样多争取安置补偿？ 哪些补偿必须争取？今天农权和您聊聊，企业遇到政策性腾退时，除了要基本的征拆补偿，还有哪些补偿也要争取？ 
第一类、土地房屋等固定资产的补偿
在企业遇到腾退时，第一项重要补偿就是固定资产补偿。其中包含土地使用权剩余年限补偿、
工厂房屋的重置费用、以及其他土地上的建筑物和地上附着物补偿。
1、生产经营性质的房屋，经过规划部门审批通过的，依照批准规划部门确定的性质和功能，比照重置成新评估的价格给予补偿。
2、在没有规划单位的审批通过，私自改变使用功能，曾经用于生产经营的房子，综合集体土地住宅房屋重置价与房屋重置成新价来安置补偿。
3、对于批准使用期限没有超期的，临时建成的生产经营性房屋，依照剩余使用时间和重置成新价来评估。
第二类、因停工停产造成的企业损失补偿。
农权律师团队认为，因停工停产造成的企业损失补偿包含“必然支出”和“应当获益”。也就是实际经济损失与预期经济损失两部分。
1、农权了解到，对于企业符合重新建设条件的，依据评估单位出具的评估结果，确定重建期，以及停工停产损失补偿的时间。对于企业不符合重新建设条件的，停工停产损失补偿的时间，依据法定清算需要的时间确定。
2、如果企业符合重新建设的条件，可以参考企业上年度月平均生产经营成本，和固定资产的重置、技术的更新改造以及安置企业职工等费用，确定停工停产损失补偿。对于那些不符合重新建设条件的企业，依照企业的实际损失进行补偿。
3、停工停产损失主要包括：因停产停业导致的工资薪酬、合同违约金、不能偿还贷款等损失。
第三类、与腾退搬迁有关的附属费用。
与腾退搬迁有关的附属费用，属于因拆除设备和腾退房屋“直接产生的费用”。其中包括调试机器设备费用、机器设备的修复费用、物品的包装和拆卸费用、交通运输费、人工劳务费用、机器设备的拆卸和安装等费用。
1、依照评估数额，给予企业搬运机器设备、安装和调试设备的费用补偿。
2、对于不能继续使用的设备，可以按照重置价格结合成新程度给予补偿。
第四类、被腾退企业房屋的装饰装修补偿。
在法律实践中，征拆补偿评估时是不考虑装饰装修补偿的。企业想要获得装饰装修补偿，要在签订安置补偿协议时，与征拆方协商。这项补偿要经过专业评估机构的测量，从而得出评估价格。在评估装修补偿时，需要注意以下几点。
1、补偿价格的时点
因为装饰建筑材料的市场价格会有变化，所以要关注“装修时”与“拆除时”两个时点。当市场价下跌时，要参考“装修时的价格”减去“折旧价格”来计算补偿价格。当市场价上涨时，应该按照上涨之后的现时价值作为补偿依据。
2、补偿价格的构成
计算装饰装修补偿的价格，既要考虑工程的直接造价，也要将间接产生的费用计算进去。主要包括设计、管理、监理、审批、招标、消防安全审查、工程竣工验收、税费等费用。
3、成新率
以装饰装修的现状和使用期限等因素来确定成新率。通常以五到八年为使用期限。
4、装修质量对评估价格的考量
将装饰装修的质量，作为影响市场价值的一个因素。
第五类、对企业员工的安置
征收方不仅要对企业补偿，也要对企业员工进行补偿。如果因为征拆而裁员，还要依据《劳动合同法》或新《民法典》对员工合理补偿。
第六类、鼓励尽快搬迁的奖励
有些征拆方为了快速完成工作，会规定在一定时间之内搬迁，可以给企业一笔搬迁奖励。虽然奖励的名字未必相同，有的叫“速迁费”，有的叫“搬迁奖”，其奖励性质是一样的。
第七类、对违法强拆的国家赔偿
如果征拆方采取不合法的方式强拆，企业因此造成损失的，可以申请国家行政赔偿。国家赔偿由于具有惩罚性质，和征拆补偿的标准和数额是有所区别的。
第八类、机器损毁的补偿
在搬迁的过程中，由于采取非法强拆的方式，或者拆除的方式不合适，对企业的设备造成损毁的；以及对不可拆除、不可搬迁的设备造成损毁的，发生诸如此类的情况的，可以要求赔偿这部分损失。
第九类、对于承租人的补偿
如果企业主作为承租人对涉案房屋进行装修，并且实际经营的。在企业面临征拆腾退时，其中的装饰装修补偿、停工停产补偿、未到期租金补偿，理应属于企业主，而不是属于房屋出租人。
农权律师团提示您：
根据我国法律规定，在被征拆人收到征收补偿决定等具体行政行为60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。有强拆情形的，在知晓强拆之日起6个月内提起诉讼。有些人因为用相当长的时间找上级反映情况，或者采取走访、举报等方式讨说法。不仅没有解决问题，也因此错失诉讼时效，导致不能在法院获得胜诉。所以说，使用恰当的方式维护自身权益很重要！如果您正在面临企业腾退、征拆、养殖场禁养、环保关停等问题时，可以向我们提问。
本文作者：北京市农权律师事务所
