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征拆按评估价补偿?如果房价上涨,能要求依市场价增加补偿吗?
来源: | 作者:农权法编 | 发布时间: 2020-11-06 | 1459 次浏览 | 分享到:
文章导读:在房子被评估公司估价之后,征收方和王某没有签订安置补偿协议。事情拖延了三个月。由于市政规划的改变,该房屋的市场价飙升到原价的2倍多。是按评估公司以前的估价给补偿?还是以涉案房屋的市场价格为依据?今天农权律师团和您聊聊这个法律问题。

文章导读:在房子被评估公司估价之后,征收方和王某没有签订安置补偿协议。事情拖延了三个月。由于市政规划的改变,该房屋的市场价飙升到原价的2倍多。是按评估公司以前的估价给补偿?还是以涉案房屋的市场价格为依据?今天农权律师团和您聊聊这个法律问题。

第一部分:案情介绍

王某的房屋面临征拆,征收方派来几个评估公司工作人员,对王某的房屋估价30万。王某认为给的补偿太少了!按照周边房屋的市场价,房子至少值50万。一周后,王某找到征收方,征收方已经不提签订安置补偿协议的事,只是催促王某收拾好家里的东西,五天后准备腾房。王某再次找征收方,打算商议签安置补偿协议一事,可是征收方避而不见。在没有签协议,也没有给任何补偿的情况下,征收方对王某的房屋实施强拆。王某发现之后,立即通过法律途径维护自己的权益。但是事情过了三个月,依然没有签协议,也没给安置补偿。在此期间,由于市政中心即将搬迁,王某涉案房屋的所在地区房价暴涨到原价的2倍多。征收方只想给王某30万补偿。王某认为附近房屋已经涨到100多万,应该参考现在房子的市场价给补偿。究竟按照评估公司的估价给补偿?还是以同类房屋的房地产市场价格为依据呢?征收方认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,被征收房屋的补偿价格,不能比“房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”低。应该以“征收决定公告之日”为评估点。所以说,按照评估结果给王某30万补偿是合情合理的。

 

第二部分:对于征拆中房价上涨的案子,最高法院根据以往判例“如此说”。

在法律实践中,如果一个拆迁安置补偿协议几个月甚至几年也没签下来,房价不断飙升至原价的几倍。如果依然按照“征收决定作出之日”作为评估时间点就不公平了。由于此类案例的不断出现,最高法院根据以往判例作出如下指导意见。

一、依据最高人民法院(2018)最高法行再202号判例,计算征拆安置补偿需考虑如下情况。

1、与房产市场的波动幅度相符合,和评估报告的有效期限相结合。

《房地产抵押估价指导意见》第26条规定可以看出,通常评估报告有1年有效期限,也就是说拆迁户要在作出评估报告1年内和征拆方签安置补偿协议。如果超过1年,并且房产市场价格波动比较大,就需要重新计算时点。

2、确定双方没有签安置补偿协议的原因,以及过错方是谁

关于征拆双方没有签订安置补偿协议这件事,要考虑过错方是谁。如果是拆迁户拒绝入户调查,拒绝配合征拆评估,拒绝协商谈补偿条件,法院通常不会重新确定计算时点。农权律师团认为,如果是征拆方不积极与拆迁户协商解决问题,既不和拆迁户签协议,也不给任何补偿。在事情没有解决的情况下,房价持续上涨,就要考虑重新计算时点,重新评估房屋的市场价值。

3、给被征拆人补偿、然后搬迁房屋。

我们都知道要“先补偿,后搬家”的法律规定。这里的补偿不是口头承诺给多少钱或给几套房,而指的是实际交付补偿的金钱或实际交付产权调换的房屋。

4、与征收土地的范围大小有关。同一个征拆项目,补偿标准可能。

当然,每个征拆项目不一样,项目的规模大小也不一样。倘若涉及的征拆范围比较大,无法在短短几个月,甚至一年内完成征拆工作。最后接受房屋评估、签征拆协议的拆迁户,可能因房价上涨受到影响,获得比更早进行房屋评估的拆迁户更多的补偿。当然,这是要在遵循公平合理原则的基础上实施的。

 

二、最高人民法院行政裁定书(2014)行监字第148号判决,对“因房价上涨引发的征拆补偿争议案件”的指导意见。

关于“因房价上涨引发的征拆补偿争议案件”,最高人民法院通过“法院报”和“裁判文书”表示,任何人不能因为自己的过错行为而获得利益。由于拆迁方等相关行政机关实施的征拆行为,在很长一段时间之内,使拆迁户没有得到合理的安置补偿。在此期间房价上涨,拆迁方等相关行政机关有义务使拆迁户获得合理的补偿。如果拆迁户选择房屋产权调换,相关征拆机关并没有合适的房屋进行产权调换,应该向拆迁户给付补偿款。给付标准为“在生效判决作出之时”同类房屋的市场评估价。

 

 

本文作者:北京市农权律师事务所